El socialismo inmobiliario no funciona, se aplique donde se aplique. El mercado del alquiler lleva intervenido en España desde el estallido de la pandemia y la nueva Ley de Vivienda que aprobó el Gobierno de Pedro Sánchez el pasado año amenaza con intensificar y extender en el tiempo ese intervencionismo.

El control de precios o las grandes trabas y dificultades para desahuciar a los inquilinos en caso de impago, entre otras restricciones, se está traduciendo en menos oferta de vivienda en alquiler y, por tanto, precios cada vez más altos. El fracaso de esta política ha sido rotundo, pero el Gobierno insiste en mantenerla, mientras que sus socios amenazan incluso con endurecerla aún más.

Algo muy similar sucedió en Argentina bajo el anterior Gobierno peronista de Alberto Fernández. La Ley de Alquileres que estuvo vigente en los últimos años congeló los precios y paralizó los desalojos, y el resultado fue menos oferta y precios más altos. Sin embargo, cuando Javier Milei llegó a la Presidencia de Argentina, una de las primeras medidas que aprobó fue la eliminación de estas restricciones, entre más de 300, a través de un histórico decreto desregulador.

Apenas dos meses después de la liberalización de los alquileres en Argentina, el mercado ha cambiado completamente de rumbo. Según los últimos datos del portal inmobiliario Argenprop que recoge Bloomberg, la oferta de vivienda en alquiler en Buenos Aires casi se ha duplicado, hasta un total de 77.000 metros cuadrados, alcanzando su nivel máximo en 7 años.

Asimismo, el precio ha subido mucho menos que la inflación, de modo que el coste real de alquilar una vivienda se ha abaratado de forma sustancial, con un ajuste del 22% en términos reales en apenas dos meses. Es decir, la oferta se duplica , mientras que el precio de los alquileres baja más de un 20%.

Control de precios en España

En España, sin embargo, sucede justo lo contrario. Cuanto más interviene el Estado, menos oferta y precios más altos. Y todo apunta a que esta tendencia se agravará tras la entrada en vigor del nuevo índice para controlar los alquileres el próximo mes de marzo, una de las medida estrella de la nueva Ley de Vivienda. Por el momento, Cataluña ha sido la única comunidad que ha solicitado aplicarlo en 140 zonas tensionadas, cuya declaración tendrá una vigencia de 3 años prorrogables.

El Índice de Precios de Referencia para limitar los precios del alquiler en áreas tensionadas, disponible desde el pasado martes, es un sistema que establecerá precios máximos y mínimos para una vivienda a partir de las características de la misma. Es homogéneo para todo el territorio nacional, de base tributaria y se actualizará cada año.

El citado Índice de Precios establecerá rangos a partir de una serie de características de la vivienda tales como la superficie, el estado conservación, si tiene ascensor o no, aparcamiento, año de construcción, zonas comunes y otras que tienen el objetivo de que las viviendas «con menos valor» no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona. Además, es de base tributaria, por lo que se ha utilizado la última declaración de la renta de los distintos propietarios, que en el caso de este año será la de 2022, y se actualizará anualmente, con la última declaración de la renta disponible.

Pero sólo se podrá aplicar en el caso de que la comunidad autónoma solicite declarar una zona como «área tensionada», ya que la competencia en materia de vivienda es de las administraciones regionales. Una vez declarada el área como tensionada, en las viviendas ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler «estará referenciado al contrato anterior», es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitado al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario y el índice funcionará solo de referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler. Únicamente se podrá subir el precio bajo ciertas condiciones, como obras de mejora en la vivienda, rehabilitación energética o duración del contrato superior a lo contemplado en la ley de arrendamientos urbanos.

Sin embargo, si la vivienda es de un gran tenedor -más de 10 viviendas o 5 en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma, ya sea persona física o jurídica-, el precio del nuevo contrato no solamente tendrá en cuenta el contrato anterior, sino que además se hará la referencia con el sistema de precios de alquiler y se tendrá en cuenta «el menor de los precios», por lo que en este caso sí que se podrá mermar la renta según el índice publicado este martes por el Ministerio. Asimismo, para aquellas viviendas en zonas tensionadas que no hubieran estado arrendadas en los últimos cinco años y que se vayan a arrendar también será de referencia el sistema estatal de precios del alquiler.

El alquiler subirá más

Portales inmobiliarios, asociaciones o empresas de gestión del alquiler han rechazado el índice de precios de referencia para controlar los alquileres en las zonas tensionadas, ya que frenará la entrada de nuevas viviendas al mercado, reduciendo aún más la oferta y presionando al alza los precios.

La Federación de Asociaciones Inmobiliaria (FAI) asegura que un índice de precios del alquiler que obligue a topar las rentas creará más temor entre los propietarios, lo que agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado y reducirá todavía más la oferta. Según sus datos, FAI subraya que ya ha habido una fuga de propietarios desde que la Ley de Vivienda entró en vigor en mayo de 2023; más del 21% hacía el alquiler temporal o turístico y un 13% hacia la compraventa.

Desde el portal inmobiliario Idealista su portavoz, Francisco Iñareta, señala que la única manera de darle la vuelta a la dramática situación del alquiler no es actuando en los precios, sino en la falta de oferta. A su juicio dedicar tiempo y dinero a este índice es echar más gasolina al fuego y una falta de responsabilidad y sensibilidad con la desesperación de miles de familias que no encuentran casa en alquiler. En este sentido, cree que esta medida fallida agravará el problema reduciendo más el mercado y tensionando los precios al alza.

https://www.libremercado.com/2024-02-29/milei-desregula-el-alquiler-y-obra-el-milagro-la-oferta-se-duplica-y-el-precio-cae-un-20-7102681/