La Unión Europea ha dado hoy el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas cuya importancia no se le escapa a nadie ya que supone, nada menos, que la primera legislación europea en el ámbito hipotecario.
La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España donde cientos de familias se han visto desahuciadas de sus casas.
Las medidas contempladas en la norma son de lo más ambiciosas. Y es que, entre otros extremos, la Ley exigirá una “tolerancia razonable” antes de proceder a los desahucios, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.
Las nuevas reglas que obedecen, precisamente, al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, si bien la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en todo el continente. Los Estados contarán a partir de ahora con un plazo de dos años para incorporar la normativa.
Siete días de reflexión y posibilidad de dación en pago
Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma. La decisión de optar por una u otra modalidad la tendrá cada país.
Además, la Directiva contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. De este modo, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general “clara y comprensible sobre los contratos” con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo.
A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca.
La norma europea dispone, por otro lado, que los gobiernos no podrán impedir la dación en pago, que supone saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.
La Directiva prohíbe excluir esta posibilidad cuando así lo haya pactado el cliente con su banco, bien en la firma del contrato o si aceptasen esta solución de mutuo acuerdo en un momento posterior. Además, la normativa habla de que las entidades financieras deberán tener lo que denomina de una “tolerancia razonable” antes de proceder a las ejecuciones. A ello añade que en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados miembros “deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo”.
Veto a los préstamos irresponsables
Con el objetivo de frenar los préstamos que la Directiva denomina “irresponsables”, las entidades vendedoras de hipotecas tendrán que ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos. Y es que, otro de los graves problemas que se han destapado con la crisis económica es que, en época de bonanza, la banca ha actuado, para algunos, con exceso de confianza, concediendo créditos hipotecarios a personas y familias con una solvencia cuestionable y con mínimas garantías.
A este respecto, el documento no se anda con rodeos y asegura que la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas.
De ahí que la Directiva prevea el refuerzo de los criterios de evaluación de la solvencia del comprador, con lo que se busca “frenar la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas”.
Obligación de lograr el mejor precio de venta
Cuando un ciudadano deja de pagar la hipoteca, la norma europea exige que la propiedad se venda por el mejor precio posible y que el banco facilite el pago de la cantidad pendiente “con el fin de evitar que los consumidores estén sobreendeudados durante largos periodos”.
Para ello, se prevé en la norma el establecimiento de cantidades mínimas que no puedan ser embargadas en salarios y pensiones. Lo cierto es que en España, uno de los principales obstáculos con los que se han encontrado las personas que se han visto afectadas por problemas económicos y que, finalmente, han sido desahuciadas es que la venta las viviendas embargadas se ha hecho por un porcentaje muy bajo del valor de tasación que, tras la crisis económica y la consiguiente caída de los precios de la vivienda, ya estaba de por sí muy por debajo del crédito concedido en su día.
La Ley 1/ 2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios -más conocida como ley antidesahucios trató de elevar las garantías del cliente en esta materia, y dispuso que las vivienda pueden ser subastadas hasta un límite del 75 por ciento o de su valor de tasación y, si no hay postor, el banco no podrá quedársela por menos del 70 por ciento de dicho valor, mejorando así, en un 10 por ciento, los valores que se preveían hasta entonces.
A pesar de que la Ley elevó estos porcentajes de subasta y adjudicación, la realidad sigue siendo que, una vez desahuciadas, las familias siguen endeudadas con el banco al ser mucho mayor el crédito hipotecario que obtuvieron en su día que lo ganado con la venta.
En la línea, prevé que se garantice que la vivienda “sea objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de crédito y, en particular cuando la tasación afecte a la obligación residual del consumidor, en caso de impago”. De ahí, que deba exigirse a los países que garantice el establecimiento de “normas fiables de tasación”.
Límites a los intereses de demora
La norma pone además el acento en otro de los puntos que más polémica despiertan en el sistema hipotecario español: los intereses de demora.
De hecho, un Juzgado de Sevilla elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación a la previsión de la ley antidesahucios que limita los intereses de demora a 3 veces el interés legal del dinero – fijado este año en el 4 por ciento. La duda planteada residía en que, en su opinión, la Ley “no otorga la adecuada protección al consumidor al no permitir la declaración de nulidad de unos intereses abusivos”. Una Ley que, precisamente se aprobó por el Gobierno para acallar las críticas de Europa hacia nuestro sistema cuando en sentencia de 14 de marzo, aseguró que el procedimiento de ejecución hipotecaria español va en contra de la normativa europea, por no proteger suficientemente los derechos del consumidor.
A este respecto, la Directiva limitará los cargos por impago “protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo”. El problema es que, en la actualidad, el impago de las mensualidades además de poder provocar el embargo y subasta del inmueble que sirve de garantía al préstamo, puede conllevar, en caso de que la cantidad obtenida por la subasta no sea suficiente para pagar la deuda, embargos de parte de la nómina y otros bienes del consumidor.
De ahí que la Directiva imponga a los Estados miembros que, en caso de que permitan al prestamista imponer recargos al consumidor en caso de un impago, “esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago”.